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【/h/】房地产开发商是一种严重依赖现金流的企业，资金规模周转巨大。当疫情在全国范围内按下房地产建设和销售的暂停按钮时，可以想象开发商对资金链的压力有多大。
【/h/】正常情况下，开发商应以价格换取数量，并迅速降价，以换取有价值的现金流。第一，降价者生存，然后降价者出局。然而现实和理论情况完全相反。疫情结束后，全国房价没有下降，反而略有上涨。一些城市甚至因为物价上涨过快而得到消息，受到了中央的严惩。但在涨价的前提下，开发商的销量不但没有下降，反而迅速上涨，标量和价格一起上涨，预示着牛市。不，这说不通。
疫情显然对经济造成了沉重打击。租房市场量价下跌，房租下跌，租房的人少了。房价不大跌就好。为什么会涨？现阶段买房的人并不是没有意识到目前的经济困难。但他们押注中央政府将拯救市场。
在过去的20年里，每当经济失败，中央政府就必须拯救市场。救市工具箱里，首选是房地产。经济越差，房价越高，几乎成了一种体验。这样做的赌徒都赢了，而且赢了很多钱。但这一次，他们可能会输。
【/h/】【/S2/】房价上涨上限
房价的上涨是有限度的。假设全社会的中国人都为楼市疯狂，要花光所有的钱买房。你能猜到房价会上涨多少？以上海为例，上海是一个特别喜欢在郊区盖房子的城市。超核心豪宅121万平方米，郊区住宅3-4万元。
【/h/】根据2019年上海发布的二手房交易数据，70%的房子售出，总价不到300万。许多经济学家承认，目前，中国居民的杠杆几乎达到了极限，所以我们也可以认为，上海70%的房屋交易，300万元是其总价上限。
总价300万的房子代表什么？按照30%的首付，需要一次性取出100万现金，然后再贷款200万。30年等额本息法，利率4.9%，月供10614元。如果夫妻双方都有一个孩子，想在月供的前提下维持体面的中产生活，并且孩子能像同龄人一样上优秀的培训班，夫妻两人的月收入加起来必须达到2万左右。上海能达到这个收入水平的家庭不多，都是中产阶级精英。
【/h/】在目前的房价水平下，蓝领多还是蓝领少，对上海房价不会有什么影响，只会影响租房市场价格。如果985/211的学生愿意留在上海，显然是支持上海房价的。因为只有他们才能组成月入2万的家庭，而且只有这样的家庭才能在上海郊区买一套房。如果他们的收入不涨，房价也不会涨。蓝领想在上海买房，但是买不起。
白领想住市中心，但是买不起。不是不想买，不是不想买更贵的，是真的买不起。每个城市都有自己的限价，根据核心居民的月收入确定。如果忽略你的月收入，你每月只能负担1万的还款，但你每月要还2万。那么你的风险承受能力就会很差，整个中国楼市的基础就会摇摇欲坠。因为你赌房价会暴涨，你家的现金流每个月都会亏一万。如果提前预留36万现金，最多可以抗36个月。
【/h/】如果房价三年不涨，那你就崩溃了，必须把房子卖了。你遭受了巨大的损失和特殊的损失。国家维持房价的压力也急剧增加，闹事者数量急剧增加。整个社会都会动荡不安。这个国家绝不会允许这样的事情发生。
【/h/】月收入上限决定杠杆上限，杠杆上限决定房价上限。要让居民收入上升是非常困难的，需要多年的努力才能慢慢看到成效。有什么方法可以简单快速的提高房价？当然有。如果把首付比例从30%降到20%，攒下100万首付，我能买的房价上限就从300万变成500万。
【/h/】如果银行能降息，比如房贷利率打三折，我的贷款总额可以在月供不变的前提下，从200万变成240万。无论哪种方式，都可以简单方便的提高房价。在上涨预期强烈的大牛市中，降低首付比例的刺激作用更加明显。在上升预期不强的横向城市，降息的刺激效果更有保障。熊市暂时没有分析分类，因为我还没看到。
历史数据
很多人说，美元放开了，中国就得放开。钱一旦放出，房价就会上涨，因为楼市是钱的水库，不管央行怎么控制，怎么反复要求，钱最终还是会流入楼市。这种谬论会欺骗孩子。
大中华可以控制新型冠状病毒的流量。怎么能不控制钱的流向？总之，各地要引导房价平稳有序下跌。房价马上就崩了给你看，钱都流出楼市了。信不信由你。没有投机的生活的意义是不断变化的。
【/h/】2018年之前，有人对百姓说，不要投机。村民不要慌，房价不会涨。2018年以后，据说开发商不会炒，老板也不会慌，房价也不会跌。我知道很多人都在赌中央救市，但我觉得没必要赌，因为有中央救市的迹象，而且迹象很明显。
【/h/】2008年11月1日，央行出台新政策，个人首次购买90平以下普通住房，降低契税，免征印花税和土地增值税。首套房和改善房贷款利率下调30%，首付下调20%。房价暴涨，直接翻倍，主要是20%的首付太厉害了。但是这种上涨会在一天内上涨吗？没有，涨了一年才达到目标。第一个月涨幅没超过10%，前几天根本没涨。
【/h/】2015年3月30日，央行出台新政策，第二套房首付不低于40%，公积金贷款首付比例不低于20%，二手房增值税免征5年至2年，限购完全取消。房价又翻了一倍。但是这种涨幅还是不是一天到位的，而是用了一年多，第一个月的涨幅还是很弱的。在二三线城市，第一年的涨幅几乎可以忽略不计，在一线达到高峰后会开始缓慢上涨，由于政策限制，资金被迫溢出。
【/h/】这里缓冲时间太多，因为中国人大多是无知的普通人，对政策和楼市完全不了解。他们买房时并不关注中央银行的政策，而是等到他们看到房价上涨，房地产被空洗劫一空，他们才会开始行动。反应真的太慢了。但这样的普通人数量如此庞大，以至于成为购房的主力军。。。最后一波涨价的逻辑在于去库存化。库存高，房子太多。当然要刺激不涨不买的普通人，让他们掏钱买房。2014年7月，在所有常规手段都用上之后，中国的去房周期还是慢慢攀升到20个月左右，也就是说住房供应完全停止，存量房屋可以卖20个月。
【/h/】其中一线城市去化期17个月，二线城市20个月，三线城市26个月。你知道今天的去污周期是什么吗？根据2019年11月的最新数据，全国房地产行业的平均去化学周期只有9.4个月。其中一线城市10个月，二线城市9个月，三线城市12个月，几乎只有2014年数据的一半。
【/h/】2017年4月，根据住房和城乡建设部80号文件，去污期超过36个月的城市将停止供应土地。36到18个月的城市应该减少土地供应。12-6个月的城市要增加土地供应。6个月以下的城市应大幅增加土地供应，加快土地供应步伐。按照这个要求，国内大部分城市都处于住房不足阶段，根本不需要去库存。中央政府没有任何刺激房地产市场的动机，但地方政府有。
可以富裕但不贫穷的地方政府
【/h/】在中央出台限价令禁止房价任何上涨后，一些地方政府仍频频尝试中央底线，先后出台短命一日游或几日游政策。河南驻马店的案例比较典型。2020年2月21日，驻马店市政府出台了17项房地产政策，其中最引人注目的是首套住房公积金首付比例从30%提高到20%。我刚刚分析过，10%的刺激效果没有平时大。这项政策只是在脑门上写了“房价要涨”几个字。
【/h/】2020年2月28日，河南省政府下发通知，约谈驻马店市政府主要负责同志，落实不炒房主要责任。这个楼市刺激政策只持续了短短的7天。
【/h/】如果翻翻驻马店市的财务记录，可以发现当地政府对卖地资金的依赖程度。2017年，驻马店市出让土地1673亩，成交额22亿元。然后，棚改开始了。2018年，驻马店市出让土地4174亩，成交额76亿元。2019年，驻马店市出让土地1749亩，成交额50亿元。驻马店房价翻了一倍，地价也翻了一倍，政府卖地收入翻了一倍。2019年7月2日，土地王在驻马店拍卖，随后土地拍卖市场急转直下。2019年前7个月，驻马店市土地交易20宗，未来5个月只有8宗。虽然土地拍卖的次数减少了，但土地的单价却翻了一番。按照这个速度，2017年卖地收入无论如何都不会低于22亿。但驻马店政府急了，土地拍卖市场只冻结了半年，迫不及待推出房价刺激政策，释放首付是一个大动作。
这说明对于地方政府来说，土地拍卖的收益只能上升，不能下降。如果我今年卖22亿，我就花22亿。如果我明年卖76亿，我就花76亿，明年做个80亿的预算。次年只卖了50亿，很急。我还有30亿的资金缺口。卖地收入怎么可能不如去年？卖地收入为什么一定要花，为什么要按照最乐观的估计去花钱？因为地方领导做不了太久，不可能一辈子管一个地方。在有限的任期内，最重要的是做出成绩，迅速升职。
【/h/】至于我任期结束后会怎么样，是下一个担心，和我无关。纵观中国，长远来看只有中央会考虑房地产，因为中央不能换地方。所以中央和地方的利益其实是冲突的。
地方政府可以花尽可能多的钱。他们可以富有，但不能贫穷。只要他们过一年好日子，就过不了苦日子。根据2018-2020年棚改计划，驻马店市将只建1487万平方米安置房。但在楼市高峰期的这三年里，驻马店网上共签约商品房918万平方米。未来几年，安置房将陆续建成，整个驻马店还要卖5年才能卖完。这个城市去库存的压力不是一般的大。
【/h/】当然，安置房要卖好几年，棚改的副作用也会延迟。但这种情况下，就要量入为出，然后通过武力刺激房价卖地。真的是下一个接班的领导。因为地方政府只关心自己的小计划，没有动力考虑全局。因此，最近的地方花式表演没有意义，小政策出来了，中央打了一个，决心不给任何试探性的空空间。
中央意志[/s2/]
【/h/】现在很多人都在赌博，炒房团都在跟中央赌博，房地产商都在跟那些正好需要的人赌博。我习惯救市，每次危机我都会救。虽然房地产开发商很着急，但从表面上看，他们不会给空提供任何需要的房间，也不会降价。
【/h/】所以疫情过后，我们并没有看到房地产开发商有什么实质性的让步。中央政府真的会救市吗？房地产一旦启动，将是对前两年政策的全盘否定，努力和去杠杆化的效果将消失，一二线城市最终企稳的房地产量价指标将剧烈波动。
房价确实会暴涨，但是房地产行业的生命周期会很快结束，会硬着陆，整个社会都会动荡，这显然不符合中央的利益。现阶段房价够高，追求更高的价格并不能带来更多的收益，但延长高房价的持续时间是收益最大化的选择。
【/h/】卖地总收入明显高于2017年之前，各地房产清查数据在合理范围内，房子很少。这样的好局面当然要维持，为什么要改变，冒着国家动荡的巨大风险提高房价毫无意义？2020年4月17日，中央政治局再次强调住房的定位，而不是投机。疫情过后反复强调这件事，基本说明房地产刺激经济已经从疫情恢复政策的工具箱里移除了。
【/h/】2020年3月22日，中央纪委国家监察委员会网站宣布，国家电网将坚持电网的主体责任，下定决心退出传统的制造和房地产业务。众所周知，人们有必要支持房价的上涨。2014年我们去炒股，第一个买地王的是国企，这样中央的政策能更快见效。但现在强制国企退出房地产市场，看起来不像拉高房价。众所周知，近半年来，我国一直在降息。但是为什么不一口气降息呢？我们必须每隔几个月削减0.05%。五倍，只有0.25%，和上一次一样多。下降缓慢的原因是为了保持经济稳定和楼市稳定。
【/h/】如果价格横盘，楼市会慢慢失血，横盘的压力和难度会越来越高。正常情况下是不能穿越的。不涨就跌。但现在，国家通过一系列政策，慢慢地注入血液，并根据实际情况不断调整血液注入的强度，让横盘时间可以拖得更久。时间长了，楼市泡沫就消了，老百姓就能买得起房了。
【/h/】现阶段房价已经到了群众能承受的极限。当你勒紧裤腰带的时候，你负担不起月供。房价再涨也没意义。只会导致投机者狂欢，迅速崩溃，对国家没有任何好处。
【/h/】当居民月收入能够负担月供时，虽然房价高，但风险其实是可以预防和控制的，并不完全算是饮鸩止渴。中国人爱家，所以只要有可能，就不会弃家断供。但是，月入付不起月供的时候，真的是饮鸩止渴。国家对取消限购和贷款的影响非常清楚。效果出来后，国家知道会有什么效果。
这一次世界确实放水了，但是从中央政府的坚定意志来看。炒房团，恐怕赌输了。如果你买了房子，就去参加聚会。如果中央让你买，你马上就买。不让买就别买。这是我20年买房最大的体会。
